DSC02544.jpgDSC_00012.jpgDSC_0002.jpgDSC_0027.jpgDSC_0031.jpgDSC_0063.jpgDSC_0072.jpgDSC_0075.jpgDSC_0076.jpg

Frequently Asked Questions - Over de Woning

FAQs - Over de Woning

Over de Woning

In het huurrecht wordt er onderscheid gemaakt tussen klein onderhoud en groot onderhoud. Klein onderhoud is meestal de verantwoordelijkheid van de huurder en is dus voor rekening van de huurder zelf. Groot onderhoud is in principe voor rekening van de verhuurder, tenzij in het huurcontract anders is afgesproken.

Klein onderhoud is onder andere:

  • Binnen schilderwerk en stoffering woning
  • vervangen van kapot hang- en sluitwerk
  • repareren van een lekkende kraan
  • vervangen van kapotte ruiten en spiegels
  • schoonhouden en ontstoppen van wasbak, w.c. enzovoorts
Groot onderhoud is onder andere:
  • al het onderhoud aan de buitenkant van de woning
  • alles waar een expert aan te pas moet komen (loodgieterswerk, vervangen CV, nieuwe dakbedekking, enzovoorts)

Bij Vivare kunt u lid worden van het servicefonds en dan koopt u een aantal zaken af, die onder het klein onderhoud vallen en die normaal voor uw rekening zijn.Welke zaken u afkoopt, kunt u lezen in het onderhouds ABC van Vivare, te vinden via deze link:
http://www.vivare.nl/ik_huur_een_woning_van_vivare/onderhoud/onderhouds-abc.aspx

Over de Woning

De verhuurder moet doen wat er redelijkerwijs van hem verwacht kan worden om een gebrek te verhelpen. Als de verhuurder veel geld moet betalen om een klacht te verhelpen is dat in principe geen ‘excuus’ om het niet te doen.

In uitzonderingsgevallen kan het wel zo zijn dat een gebrek niet(meer) te verhelpen is, omdat het niet meer gerepareerd kan worden of extreem veel geld kost. Maar dan moet de verhuurder bewijzen dat dit het geval is.

Het is echter altijd zo, dat je bij schade door een gebrek, recht hebt op vergoeding, of het nu

gerepareerd kan worden of niet.

Over de Woning

Sommige zaken in de woning behoren tot het klein onderhoud en zijn de verantwoordelijkheid van de huurder. Als u lid bent van het gemakspakket dan kunt u bepaalde kosten voor dit soort onderhoud afkopen. Vivare wil dus weten of de kosten in uw geval onder het gemakspakket vallen, of de kosten bij u in rekening moeten worden gebracht. Op het moment dat u een klacht meldt en u bent geen lid, dan kunt u zich alsnog voor het gemakspakket opgeven. Er worden dan wel extra kosten in rekening gebracht, omdat u pas lid wordt op het moment dat u direct gebruik wilt maken van het gemakspakket.

De Brug hbv adviseert u om lid te worden van het gemakspakket. De kosten van diverse reparaties, zoals bijvoorbeeld een verstopping van het toilet, zijn hoger dan de kosten van het gemakspakket. Daarnaast scheelt het een hoop ongemak, omdat u zelf niet contact hoeft te zoeken met een reparateur.

In het Onderhouds-ABC van Vivare kunt u precies zien welke kosten voor Vivare en welke voor de huurder zijn, en welke onder het gemakspakket vallen. U kunt het Onderhouds-ABC vinden op de website van Vivare: www.vivare.nl of via deze link: http://www.vivare.nl/ik_huur_een_woning_van_vivare/onderhoud/onderhouds-abc.aspx

Over de Woning

Vivare kijkt bij vervanging niet naar de afschrijftermijn maar naar de staat van bijv. het keukenblok of cv-ketel. In principe is het de verantwoordelijkheid van de huurder om een gebrek, defect of klacht te melden bij de verhuurder. Als blijkt dat er in een bepaald complex veel reparatieverzoeken binnen komen over hetzelfde onderwerp, gaat Vivare een schouw houden of een inventarisatie van alle klachten. Indien blijkt dat zaken aan vervanging toe zijn, terwijl de afschrijftermijn nog niet is verlopen, dan kan het gebeuren dat besloten wordt al voor het verlopen van de afschrijftermijn tot vervanging over te gaan.

Andersom geldt ook; functioneert een product nog goed nadat de afschrijvingstermijn is verlopen, dan kiest Vivare er voor om niet tot vervanging over te gaan.

Over de Woning

Als Vivare heeft besloten renovatie of sloop & nieuwbouw te gaan uitvoeren, dan moet Vivare uitgewerkte plannen aan de bewoners presenteren. Deze plannen worden in overleg met de projectcommissie gemaakt, en door hen goedgekeurd.

Wettelijk is bepaald dat minimaal 70% van de bewoners de plannen moeten goedkeuren. Alleen in dit geval mag Vivare de plannen daadwerkelijk uitvoeren.

Als minimaal 70% van de bewoners instemmen, dan kunnen huurders die het er niet mee eens zijn, niet zomaar weigeren. Zij zullen dan naar de rechter moeten, om hem om een oordeel te vragen over de plannen. Als zij gelijk krijgen, hoeven ze niet akkoord te gaan.

U kunt de buurtbewoners die willen meepraten over het groot onderhoud, de renovatie of de sloop & nieuwbouw verzamelen en met elkaar een projectcommissie oprichten. Deze projectcommissie wordt de spreekbuis van de bewoners. Het is hierbij ook belangrijk om de steun te krijgen van de betrokken bewoners, De Brug hbv adviseert u dan ook om handtekeningen als steunbetuiging onder de bewoners op te halen. Vervolgens dient u zich schriftelijk aan te melden als projectcommissie bij De Brug hbv. Zodra de projectcommissie door De Brug hbv is erkend, kunt u gebruik maken van de expertise van De Brug hbv, en eventueel ook van financiële ondersteuning.

Reparatieverzoeken moet u altijd indienen bij Vivare en niet bij De Brug hbv. Komt u er samen niet uit dan kunnen we u helpen. Bijvoorbeeld als u zelf niet in staat bent om contact met Vivare op te nemen omdat u zich niet goed mondeling of schriftelijk kunt verwoorden. De Brug hbv kan dan uit uw naam contact opnemen met Vivare. De Brug hbv gaat niet controleren of het gebrek of de klacht daadwerkelijk is verholpen. Daar gaan wij in goed vertrouwen van uit. Mocht u toch nog een klacht hebben, dan kunt u ons daarover contacteren.

Over de Woning

De verhuurder mag de huur - verplicht is dat zeker niet - naast de jaarlijkse huurverhoging alleen tussentijds verhogen als er sprake is van renovatiewerkzaamheden. In dat geval is een huurverhoging toegestaan die in redelijke verhouding staat tot de investeringskosten voor de verbetering(en).

Renovatie is alleen aan de orde als er na de werkzaamheden meer kwaliteit en/of comfort is, dus iets extra's vergeleken met de situatie ervoor. Denk bijvoorbeeld aan dubbelglas waar eerst enkel glas zat, een HR-(combi)ketel in plaats van gaskachels of, als dat tot dan toe ontbrak, isolatie of zeer inbraakveilig hang- en sluitwerk. Of, om bij het sanitair te blijven, het plaatsen van een bad naast de al bestaande douche of het aanbrengen van een gescheiden bad en douche, waar voorheen de douche deel uitmaakte van het bad. Of aan een extra wastafel of toilet.

Dat dergelijke aanpassingen als voorbeelden van renovatie – en dus van 'iets extra's' - kunnen worden beschouwd blijkt bijvoorbeeld ook uit het hogere aantal woningwaarderingspunten voor de situatie na de renovatie.

Als alleen sprake is van vervanging van oude door nieuwe onderdelen of voorzieningen spreken we van (groot)onderhoud. Dat is bijvoorbeeld het vervangen van oud door nieuw tegelwerk, van (een) oude door (een) nieuwe wastafel(s) of het vervangen van een al aanwezig bad. Dergelijke werkzaamheden leveren niets extra aan kwaliteit of comfort op en zijn daarom onderhoudswerkzaamheden. Daarvoor mag geen tussentijdse huurverhoging worden gevraagd.

Om te beoordelen of het om (groot)onderhoud, renovatie of een combinatie van beide gaat is het dus van belang om na te gaan welke werkzaamheden de verhuurder wil uitvoeren en die per onderdeel te beoordelen. Als het onderhoud betreft dient u dat in principe toe te staan – maar zonder huurverhoging -, als het gaat om renovatie-onderdelen dient de verhuurder u die eerst schriftelijk voor te stellen, zodat u kunt beoordelen of het, gelet op uw belangen, om een redelijk voorstel gaat. De eventuele huurverhoging kunt u overigens achteraf nog laten toetsen door de huurcommissie.

Over de Woning

Als de verhuurder zijn onderhoudsverplichtingen niet nakomt, kunt u de huurcommissie inschakelen, die dan een gereduceerde huurprijs kan vaststellen die geldt totdat de gebreken verholpen zijn. Afhankelijk van de ernstigheid van de gebreken kan de (kale) huurprijskorting 45% tot 75% zijn.

Hiervoor moet u eerst de verhuurder (liefst per aangetekende brief) verzoeken om de noodzakelijke onderhouds- of reparatiewerkzaamheden te verrichten. Als de verhuurder hier niet binnen een redelijke termijn op reageert kunt u bij de huurcommissie een verzoek indienen om de huurprijs tijdelijk te verlagen, totdat de verhuurder de gebreken verhelpt. Deze procedure is niet gratis, maar als de huurcommissie u in het gelijk stelt krijgt u dit bedrag terug.

U kunt ook naar de rechter stappen om het onderhoud af te dwingen. Vraag hiervoor juridisch advies bij De Brug hbv. Woningcorporaties hebben bovendien altijd een klachten- of geschillencommissie, waar u met onderhoudsproblemen terecht kunt.

Over de Woning

Een zelfstandige woonruimte is een woonruimte met:

  • Een eigen (afsluitbare) voordeur en huisnummer
  • Een eigen badkamer (minimaal voorzien van een toilet of douche)
  • Een eigen kookgelegenheid (minimaal voorzien van 1 meter aanrecht met keukenkastje en een geaard stopcontact voor de koelkast)

Daarnaast is het van belang dat de woonruimte met een eigen kadastraal nummer bij de gemeente ingeschreven staat. Indien dit niet het geval is, kan de huurder geen huurtoeslag aanvragen.

Indien een van de bovengenoemde voorzieningen gedeeld moet worden, of als er sprake is van een gedeeld kadastraal huisnummer, is er in principe sprake van een onzelfstandige woonruimte.