DSC02544.jpgDSC_00012.jpgDSC_0002.jpgDSC_0027.jpgDSC_0031.jpgDSC_0063.jpgDSC_0072.jpgDSC_0075.jpgDSC_0076.jpg

Frequently Asked Questions - Over de huur

FAQs - Over de huur

Over de Huur

De huurprijs van een woonruimte moet wettelijk gezien uitgesplitst zijn in kale huur en servicekosten. Deze zijn allebei aan regels gebonden. De kale huurprijs wordt door een verhuurder bepaald naar aanleiding van het Woningwaarderingsstelsel. Binnen dit stelsel worden punten toegekend aan onderdelen van de woning, bijv. aan het oppervlakte van de woning, het aantal slaapkamers, het sanitair en aan het energielabel van de woning. Als u vermoedt dat de huurprijs te hoog is, maar u kunt dit niet nagaan omdat de huur niet is opgesplitst in kale huur en servicekosten, dan kunt u bij de verhuurder om splitsing vragen.

Weigert de verhuurder, dan kunt u bij de huurcommissie zo'n splitsing aanvragen. Vervolgens kunt u bekijken of de kale huur en / of de servicekosten te hoog zijn en hier individueel protest tegen aantekenen.

Over de Huur

Voor de kale huurprijs is er het zogenoemde Woningwaarderingsstelsel, ook wel 'puntensysteem' genoemd. Voor de verschillende eigenschappen van de woonruimte, zoals oppervlakte, verwarming, sanitair, en dergelijke, wordt een aantal punten toegekend. Door deze punten met een standaardbedrag te vermenigvuldigen wordt de maximaal redelijke huur verkregen. Er bestaat ook een minimaal redelijke huur. Deze is circa 60% van de maximaal redelijke huur. De kale huurprijs moet altijd tussen deze twee bedragen liggen.

( ligt de huurprijs lager, dan kan het zijn dat u niet onder een huurovereenkomst, maar bv. een anti-kraak overeenkomst huurt, dit heeft invloed op uw rechten als huurder)

Er is een aparte puntentelling voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. Met behulp van rekenprogramma's kun je op eenvoudige manier berekenen of u teveel betaalt of niet.

Let op! Voor 'geliberaliseerde' huur is het puntensysteem niet een vereiste. Woningen met een geliberaliseerde huurprijs zijn zelfstandige woningen waarvan de maximaal redelijke kale huur boven de huurtoeslaggrens ligt. Deze grens ligt in 2013 op 681,02 euro.

Let op! Ook de huurprijs van woonruimte in een monument is niet altijd gebonden aan het puntensysteem. Als een verhuurder overeenkomt dat het puntensysteem van toepassing is, dan wel, maar dit is geen vereiste.

Over de Huur

Als huurder kunt u altijd zonder opgaaf van reden de huur opzeggen. U moet zich dan wel houden aan de wettelijke opzegtermijn.

De enige uitzondering hierop is als u een huurcontract voor bepaalde tijd heeft afgesloten (bijvoorbeeld bij onderhuur). In dat geval bent u verplicht om minimaal de gehele periode te huren.

Ook kan het gebeuren dat u in overleg met de verhuurder gezamenlijk de huur opzegt tegen een termijn die voor u beide voordelig is. Dit kan met een opzegtermijn van een dag gebeuren, maar ook met een termijn van bijvoorbeeld een half jaar.

Over de Huur

Nee, dat mag niet zomaar. In de volgende gevallen kan de verhuurder de huur opzeggen:

  • Als je als huurder niet kunt bewijzen dat je de woning huurt, bijvoorbeeld als je er nog maar kort woont en geen betalingsbewijzen kunt overleggen.
  • Als de huurder een tijdelijk huurcontract heeft kan de verhuurder per de einddatum van het contract de huur opzeggen (let wel: er zijn regels voor een tijdelijk huurcontract en als de verhuurder zich hier niet aan gehouden heeft dan geldt het contract soms als contract voor onbepaalde tijd en kan de huur niet meer zonder reden opgezegd worden).
  • Als de woning volgens een gemeentelijk bestemmingsplan gesloopt of verbouwd moet worden.
  • In geval van slecht huurgedrag (chronisch wanbetaler of veroorzaker van ernstige overlast).
  • Als de huurder een redelijk aanbod voor een nieuw huurcontract weigert (het aanbod mag geen grote verandering van de kale huurprijs of servicekosten inhouden).

De verhuurder moet hierbij altijd rekening houden met de minimale opzegtermijn van 3 maanden, plus 1 maand voor elk jaar dat de huurder in de woning woont. Uitzondering hierop is als er sprake is van wanbetaling en ernstige overlast. In dat geval hoeft de verhuurder zich niet aan deze termijn te houden.

In alle andere gevallen kan de verhuurder de huur niet opzeggen, behalve met goedvinden van de huurder. Bij bijvoorbeeld verkoop van de woning kan een huurder met de verhuurder overeenkomen dat deze zorgt voor vervangende woonruimte en/of het betalen van een afkoopsom.  

De huur opzeggen moet altijd schriftelijk per brief. Dit kan of door middel van een aangetekende brief, of door de brief aan de verhuurder te overhandigen. De opzegtermijn moet hierbij altijd in acht worden genomen, deze is minimaal een maand en maximaal 3 maanden. (tenzij anders afgesproken)

De verhuurder moet een huuropzegging ook altijd schriftelijk doen. Dit kan of per aangetekende brief, of door persoonlijk overhandiging, met hierbij een ontvangstbevestiging. Voor het opzeggen van de huur door de verhuurder geldt een minimum termijn, zodat de huurder een redelijke periode de tijd heeft om vervangende woonruimte te vinden. De wettelijke termijn is 3 maanden, plus 1 maand voor elk jaar dat de huurder in de woning woont, met een maximum van 6 maanden.

Over de Huur

Er zijn twee gevallen waarin de huurprijs verhoogd kan worden:

  • Eenmaal paar jaar mag de kale huurprijs een paar procent verhoogd worden. Het percentage wordt jaarlijks door de landelijke overheid bepaald. De huurprijs mag door de huurverhoging nooit boven de maximale kale huurprijs komen.
  • Als de verhuurder een verbetering aan de woonruimte aanbrengt, kan worden afgesproken dat dit tot een huurverhoging leidt. Dit moet altijd in overleg gebeuren; de huurder heeft altijd het recht om de verbetering, en daarmee de prijsverhoging, te weigeren.

Een huurprijsverhoging moet altijd schriftelijk en minimaal twee maanden van tevoren aangekondigd worden.

Over de Huur

Een tijdelijk huurcontract verschilt op een aantal punten met een contract voor onbepaalde tijd. Het voornaamste verschil is dat de verhuurder de huur kan opzeggen met ingang van de einddatum van het contract. Dit moet wel op tijd gebeuren, de opzegtermijn hiervoor is 3 maanden. Indien dit niet gebeurd en de huur wordt voortgezet na de einddatum, dan kan het gebeuren dat het huurcontract een contract voor onbepaalde tijd wordt. Een tweede verschil is dat de huurder niet vroegtijdig de huur kan opzeggen. De huurder is verplicht om de volledige periode de huur te betalen.

Een huurcontract voor bepaalde tijd is overigens aan strenge regels gebonden. Zo moet er in het contract vermeldt staan waarom de huur slechts voor bepaalde tijd is. Er zijn 3 geldige redenen:

  • De verhuurder wilt er na de huurperiode zelf in gaan wonen.
  • Als de verhuurder met de vorige huurder heeft afgesproken dat deze zal terugkeren naar de woning.
  • Als er sprake is van een studentenwoning ( campuscontract).

Over de Huur

In een huurcontract mogen geen dingen staan die in tegenspraak zijn met de wet. Huurrecht is namelijk bindend recht. Er zijn onder andere wettelijke regels voor de opzegtermijn, de maximale huurprijs, bijkomende kosten en onderhoudsverplichtingen.
Let dus op dat bepalingen in het contract die hier mee in tegenspraak zijn niet geldig zijn. U bent dan ook niet verplicht u hieraan te houden, zelfs als u het contract ondertekend heeft. Natuurlijk is het beter om dit soort bepalingen om te beginnen al uit het contract te schrappen. Dan weet de verhuurder ook waar hij aan toe is. 

Over de Huur

In elk huurcontract moet minimaal staan: naam van verhuurder en huurder, adres en omschrijving van het verhuurde en de huurprijs. Bij een tijdelijk contract moet bovendien de reden van de tijdelijke aard vermeld zijn.

Daarnaast is het handig om afspraken over betalingen, gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen, onderhoud, onderhuur en dergelijke vast te leggen. Het is ook aan te raden om een opnamestaat van de woonruimte te maken bij aanvang van de huur. Dit kan veel narigheid voorkomen.