DSC02544.jpgDSC_00012.jpgDSC_0002.jpgDSC_0027.jpgDSC_0031.jpgDSC_0063.jpgDSC_0072.jpgDSC_0075.jpgDSC_0076.jpg

Sociale woningcorporaties door de jaren heen …….

Veel van de huidige woningcorporaties zijn ontstaan als verenigingen, de zogenaamde woningbouwverenigingen. Andere woningcorporaties hadden de vorm van een vennootschap of stichting ( woningstichting ). De termen worden tegenwoordig veel door elkaar gebruikt, maar op juridisch gebied zijn het totaal verschillende vormen met hun eigen regels. De oudste woningcorporatie in Nederland is de op 21 februari 1852 opgerichte Vereeniging ten behoeve der Arbeidersklasse te Amsterdam (VAK).

Woningwet 1901

In 1890 liet de Maatschappij tot Nut van 't Algemeen, 't Nut genoemd, een onderzoek uitvoeren om te zien hoe de diverse woningbouwverenigingen het gedaan hadden. In 1896 publiceerde 't Nut een vervolgrapport.

Hierin werd een pleidooi gehouden voor leningen of garanties van de overheid om de problemen met de volkshuisvesting op te lossen. Volgens de rapporteurs waren veel woningen erg slecht, ze drongen aan op afbraak en herbouw van oude buurten en nieuwbouw in stadsuitbreidingsgebieden. Het Kabinet-Pierson baseerde de Woningwet van 1901 vrijwel geheel op de ideeën uit dit rapport.

Overheidssteun

Voor de Tweede Wereldoorlog financierde de overheid de bouw van zogenaamde 'woningwetwoningen2' meestal door middel van een rijksvoorschot. Dit rijksvoorschot moest in 50 jaar terugbetaald worden. In de crisisjaren werd de looptijd verlengd van 50 tot 75 jaar. Na de Tweede Wereldoorlog, werden de benodigde gelden door middel van een gemeentelijke lening of een gemeentelijke garantie verstrekt.

Om in aanmerking te komen voor het ontvangen van overheidssteun moest een woningbouwvereniging uitsluitend werkzaam zijn in het belang van de verbetering van de volkshuisvesting en toegelaten zijn door de Minister van Volkshuisvesting. Het Woningbesluit van 1932 bevatte de bepalingen betreffende de ministeriële toelating. In het algemeen werd in een gemeente beneden de 10.000 inwoners niet meer dan één vereniging toegelaten.

In 1913 werd de Nationale Woningraad opgericht, een federatie van woningbouwverenigingen en gemeentelijke woningbedrijven. In dat jaar waren er 301 toegelaten woningbouwverenigingen. Tussen 1900 en 1940 werden 1 miljoen woningwetwoningen gebouwd.

Vanaf 1988 verstrekte de regering geen woningwetleningen meer. Voortaan moesten de woningbouwverenigingen de financiering van nieuwbouwprojecten via de kapitaalmarkt realiseren. Hierbij werden (en worden) vaak garanties verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Verzelfstandiging van de woningbouwverenigingen

De verzelfstandiging van de woningbouwverenigingen kende twee facetten. In de eerste plaats werden verenigingen omgezet in stichtingen. Dit werd in 1993 geregeld in het 'Besluit Beheer Sociale Huursector'.

De overgang van vereniging naar stichting (of corporatie) hield in dat het bestuur niet meer door leden gekozen en gecontroleerd werd. Ook de gemeenten konden corporaties niet langer sturen. De corporaties kregen een niet-gekozen Raad van Toezicht. Wel bleef er landelijk toezicht, waarbij wordt gekeken of aan de eisen van de Rijksoverheid wordt voldaan en of op een verantwoordelijke wijze met de financiën wordt omgesprongen.

In de tweede plaats werden de corporaties financieel verzelfstandigd, dat werd geregeld in de zogeheten 'Bruteringswet' officieel de 'Wet Balansverkorting geldelijke steun volkshuisvesting'.

Met de bruteringsoperatie werden subsidies van het Rijk aan de woningcorporaties afgeschaft, met als compensatie een bedrag ineens dat verrekend werd met de schulden die de corporaties bij het Rijk hadden. De operatie ging in mei 1994 van start. De afwikkeling ervan duurde tot en met het jaar 2000.

Corporaties hielden wel de wettelijke plicht om te zorgen voor goede en betaalbare woningen voor lagere inkomensgroepen, deze groep betreft ongeveer 30% van alle huishoudens in Nederland.

Tegelijk werd de huurliberalisatie3 (voor een klein deel van de woningen) in 1994 ingevoerd.

Gevolgen verzelfstandiging van de woningbouwverenigingen

Corporaties moesten nu op een andere manier hun inkomsten genereren. Dit deden ze door slopen van sociale huurwoningen en daar minder, maar duurdere huur- en koopwoningen voor terug te bouwen. Woningcorporaties beriepen zich hierbij op de samenstelling van het woningbestand in hun regio. Gemeten naar het aantal huishoudens met lage inkomens waren er meer dan voldoende sociale huurwoningen.

Het probleem op de woningmarkt was vooral het ontbreken van doorstroming. Er ontstond scheefwonen4. Door grotere en duurdere woningen te bouwen, wilden corporaties de doorstroming op de woningmarkt bevorderen, zodat sociale huurwoningen zouden vrijkomen voor mensen en gezinnen die hierop aangewezen waren.

In 2000 was het totale woningbezit van de corporaties 2,36 miljoen woningen, dit grote aantal woningen konden de corporaties in het verleden (voor 1994) opbouwen met financiële steun van de overheid. In 2011 is het totale woningbezit van de corporaties afgenomen tot 2,3 miljoen woningen.

Verantwoordelijkheden van de woningcorporaties

Eind jaren negentig en begin deze eeuw hebben de woningcorporaties een grote verantwoordelijkheid gekregen van de overheid voor het functioneren van de totale woningmarkt in Nederland, zoals doorstroming van sociale huurwoningen naar koopwoningen.

De taken van de corporatie werden via een aanpassing van het Besluit Beheer Sociale Huursector uitgebreid en strekten zich nu uit naar het behoud van de leefbaarheid in wijken en buurten alsook een grotere betrokkenheid bij het beheer van maatschappelijk vastgoed.

Om te laten zien dat zij wel degelijk ‘maatschappelijk verantwoord ondernemen’, maakten corporaties 'prestatieafspraken' met de gemeenten. Echter niet alle corporaties deden dat. Hoewel het maken van prestatieafspraken met de lokale overheid een kader biedt voor overleg, staan er geen sancties op het niet halen van de overeengekomen prestaties.

Heden

In de eerste jaren van de 21e eeuw investeerden woningcorporaties soms ook in kantoren en sportcomplexen. Daarmee wilden ze een sterkere bedrijfseconomische positie bereiken, die uiteindelijk ook ten goede zou komen aan de woningbouwactiviteiten voor de primaire doelgroep5 . Volgens de Woningwet mag een woningcorporatie zich echter uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting bewegen. De minister van VROM verbood daarom deze activiteiten.

De positie van woningcorporaties kwam in het eerste decennium van de 21e eeuw verder onder druk te staan vanwege betrokkenheid van een enkele corporaties bij bouwfraudeaffaires, onverantwoord hoge beloningen voor bestuurders en te riskante investeringen.

Deze situatie was aanleiding tot het treffen van verdergaande maatregelen waar het gaat om het verbeteren van het toezicht en de wijze van verantwoorden, wat leidde tot professionelere bestuurders en een veel grotere openheid waar het gaat om de dagelijkse gang van zaken.

Ook de sinds 1901 (invoering Woningwet) bestaande staatssteun kwam ter discussie naar aanleiding van bemoeienis van de Europese Commissie, daartoe uitgedaagd door de toenmalige (1998-2002) staatssecretaris van Volkshuisvesting en Stedenbeleid. Kernpunt in die discussie is de vraag in hoeverre staatssteun toegelaten kan worden, gelet op de omstandigheid dat vele tot de sociale huursector gerekende huurwoningen bewoond worden door huishoudens met een gezinsinkomen dat boven het norminkomen6 uitkomt.

Veel corporaties zijn sinds de jaren negentig verzelfstandigd en zijn meer en meer gaan optreden als projectontwikkelaars. Dit leidde tot kritiek: de corporaties zouden door het bouwen van duurdere woningen hun sociale doel uit het oog verliezen.

  1. 'Belangstellenden' waren in de beginjaren sociaal voelende personen die het bouwen van goede arbeiderswoningen wilden bevorderen.
  2. Een woningwetwoning was in de 20e eeuw een woning die in het kader van de Nederlandse Woningwet was gebouwd. Woningwetwoningen zijn woningen in de lagere categorie huren. De bedoeling van deze woningen is om mensen met een lager inkomen toch een fatsoenlijke woning te kunnen bieden tegen een betaalbare huur.
  3. Bij huurliberalisatie heeft de verhuurder vrijheid om de huurprijs en de huurverhoging van een woning te bepalen. Het puntenstelsel, de maximale huurprijsgrenzen en de maximale huurverhoging gelden namelijk niet voor geliberaliseerde huurovereenkomsten. Huurliberalisatie geldt alleen voor zelfstandige woningen. De liberalisatiegrens ( per 01-01-2012 € 664.66 ) is gelijk aan de huurprijsgrens voor huurtoeslag.
  4. scheefwonen /-huren wordt veroorzaakt door huishoudens met een hoog inkomen in een goedkope huurwoning of huishoudens met een laag inkomen in een dure huurwoning. Maar ook doordat grote gezinnen wonen in kleine woningen en grote woningen worden bezet door kleine gezinnen en alleenstaande
  5. Primaire doelgroep voor sociale woningcorporaties zijn huishoudens met een laag inkomen.
  6. Woningcorporaties moeten 90% van hun vrijgekomen sociale huurwoningen met een huurprijs tot €664,66 (prijspeil 2012) toewijzen aan huishoudens die tot €34.085,00 (prijspeil 2012) verdienen. Woningcorporaties mogen wel 10% van de vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een hoger inkomen.

Bron: http://nl.wikipedia.org/wiki/Woningcorporatie, http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/vraag-en-antwoord